(二)不同房地产开发项目融资方式的选择

　　不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场发展状况和企业信誉等方面。

　　1.住宅

　　住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。根据第一次全国经济普查，2004年我国住宅销售面积39723万平方米，占商品房销售总面积的87.6%；销售额10359.6亿元，占商品房销售总额的82.2%。住宅的经营模式是开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。不同档次的住宅类型资金运作规律、消费群体乃至政策环境都不一样，所以考虑融资方式的选择时应进一步细分住宅市场。

　　别墅、高档住宅区：这类住宅对安全性、邻里素质、服务设施档次和交通便捷等有很高要求，因此售价昂贵，消费群体针对高收入阶层。目标消费群狭小及需求个性化隐含着较大的销售风险，总体看空置率较高，加之政策的不支持，银行严格控制这类住宅的开发贷款发放；另一方面这类购房者贷款违约率低，是银行的优质客户资源，但是很少需要贷款。高档住宅通常要求较高设计水准，可行性研究和专业设计费用高昂，因此在开发的准备期融资需求大，而准备期又是不确定性最大的开发阶段。类似于商业用房，开发商更需要拓宽融资渠道，为保证资金的可得性和稳定性，愿意接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、reits等是较为理想的融资方式。

　　普通商品房：享受税收优惠。拟推出对年轻消费者在这轮房地产政策调整中持观望态度，延押了2年的需求能量释放，银监会将进行一系列信贷政策改革，包括对年轻消费者发放高额信贷额度，允许非等额还款，调整作为贷款规模主要指标的收入计算方式等。中端客户贷款比列较高，违约率略高于高端客户。融资租赁可以构造事实上的“零首付”；“卖方信贷”可以通过开发商补贴的方式为他们提供贷款上的优惠，减轻他们的还贷压力；这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。

　　经济适用房：建设部规定户型、容积率、面积三方面达到要求即属于该类住宅。该类型住宅多是小户型、单位面积价格较低，因此每单元售价较低，适宜中低收入人群，国家应进行制度安排，合理分配这些住宅。这类住宅享受国家政策扶植，税收优惠，比较容易拿到开发贷款。但是在个人购房贷款上也应看到，经济型客户贷款比例最高，违约率也最高。

　　低收入人群难以获得高额的购房贷款额度，对金融创新融资工具需求不强，在市场失效的情况下，政府应该承担更多的责任。由于并非所有人的住房问题都要通过购买新建商品房解决，可以通过发展二手房和房屋租赁市场，解决经济拮据人群的住房需要。

　　2.商业房地产

　　商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异，包括其经营模式是开发并持有，以出租获取回报为主，产权和现金流较稳定；融资规模大、时间长，因此它对新融资渠道的需求更旺盛。

　　房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。我国现有的reits都是投资物业，靠租金获取回报，适用于投资于办公楼、购物中心等。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。短期融资券对于工程较大、耗资较多的项目，可以考虑用这种融资方式防患未然，保证项目开发期间获得稳定的资金流。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业特性和商业规律的把握存在着偏差，套用住宅开发的模式开发，不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机结合起来，就会带来巨大的投资风险，联合开发可以实现优势互补，帮助企业顺利转型，适应商业地产开发格局。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。

　　3.不同规模房地产企业的融资方式选择

　　对于实力雄厚，信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式由于门槛很高，几乎成为他们的专利。能够利用上市融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业，一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。海外资金在中国房地产进行投资大多选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。在短期融资券启动的初级阶段，发债企业之间存在较为激烈的竞争，由于目前短期融资券的发行实行承销制，能否发行由承销商和发行企业协商决定，那么承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。在本土reits尚未启动的情况下，赴港上市reits也只能是大型房地产企业的游戏。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。并购的主动方多是大型企业，他们并购一些小型企业可以使其以较低成本获得稀缺资源，进一步扩大业务影响力和开发规模，大型企业间的强强联合可以优势互补，扩充企业实力，提高国内外竞争力。

　　而对于为数众多的中小企业来说，应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业垄断的方式进行融资。联合开发可以使地产商和经营商实现联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险，可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障，避免资金链条断裂。

　　房地产开发企业寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法，对于缓解开发企业自身资金压力、转嫁风险是大有益处的。除此之外，房地产开发企业还可以争取其他外单位投资。企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产的方式进行投资。目前，不少资金丰裕的企业正以股权投资或合作的方式涉足房地产市场。房地产企业应抓住机会，加强与外界的经济合作关系，以支付约定利率或其他方式获得外单位投资，不失为一种有效的筹资方式。

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