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　　2005年以来，中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局：在房地产商“四证””(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范；但是在房地产商“四证””(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之后，商业银行往往是争相给房地产商贷款。

　　这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列身层次的困境与缺陷。房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的户动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。

　　显然，目前房地产融资活动中存在的一系列问题，显示当前中国的金融体系和房地产体系的协调配合存在一系列值得改进的地方。

　　房地产企业需要个性化的融资模式设计

　　房地产融资最突出的特征是资金投入与回流的时间差距大，而跨时间的配置风险正是各种金融工具最主要的作用。不同工具的期限、风险收益等截然不同，如何通过各种工具有效的融资，保证开发资金投入与回收在时间上和数量上的协调平衡是确定最优融资结构的根本问题。因此应该在政策允许的业务范围里，审慎选择收益风险配比合理，融资成本可以接受的融资方式。

　　(一)房地产开发各环节合理的融资方式

　　房地产是资金密集型行业，持续经营的房地产企业资金链条贯穿始终，循环反复。因此在合适的时期选择合适的融资方式就尤为重要，既要筹得充分的资金，保证资金链条的流畅运转，也要合理衡量融资规模，避免过度融资带来的成本。资金的可得性、稳定性较高就应该支付较高的融资成本，关键要看企业在资金的融资成本与融资收益之间的权衡。

　　我国的房地产开发可以分为七个环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，按照不同阶段的面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。1.准备阶段，货币资金转化为储备资金。

　　这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料，支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金35%以上须达到才可获得银行贷款的限制，一般房地产企业难以达到要求，为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切，资金流稳定性较高，因此可以接受较高的融资成本。由于夹层融资既包括债券融资又包括股权融资，规避了政策限制，可以作为此阶段融资的首选，用以补充自有资金。使用夹层融资后，自有资金比例达到30%以上，便可以使用信托融资。房地产企业常使用赊销手段拖欠供应商材料款，这些款项主要是通过各种途径获取的银行贷款。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券, reits，与海外资金合资设立项目公司进行投资,上市和并购等方式在项目准备阶段之前融资，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。项目融资适用于大型项目的开发，有利于风险分担，化解银行风险，可用于房地产准备和生产阶段，满足大额和连续性资金的需要。

　　2.生产阶段，储备资金转化为生产资金。

　　这一阶段的开发成本包括七通一平等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商，但开发企业后期要按照合同还款并支付利息，融资成本略低于银行贷款。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式，融资成本较高，但受政策限制较少，相对容易筹得资金。项目融资满足连续性资金需要的特点也适合该阶段融资。开发商贴息委托贷款，对购房者来说是低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，容易接受，对开发商而言比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间，特别是作为过桥融资，可以使开发商更容易得到银行开发贷款。短期融资券，一般在9个月内还本付息，具有利率、期限灵活,周转速度快、成本低等特点，是信誉良好的房地产开发企业，在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。

　　3.销售阶段，成品资金转化为货币资金。

　　开发商销售房地产回笼资金，这一阶段房地产企业面临贷款利息税升高，购房者拖欠款等风险。中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》规定：承办住房贷款业务的各商业银行贷款的对象，必须是购买主体结构封顶的多层住宅和总投资完成三分之二的高层住宅的借款人，因此开发商只有完成生产阶段后才能售楼，这时的定金和预售款成为主要的资金来源，预售房款可提前实现收益，但在房价上升通道内会损失一部分利润。本阶段购房者需要融资，现有经济环境下，今后一两年房地产金融政策将保持稳定，对房地产开发商贷款紧缩的信贷政策不会发生大的变化，因此银行贷款将主要转向个人购房贷款，按揭贷款、抵押贷款和住房公积金都是可行的方式。2005年12月18日，高法对按揭贷款作出了新的司法解释，在被执行人无力偿还银行贷款时，对其生活所必需的居住房屋，银行有权没收抵押的房屋产权，若银行同时收回借款人房屋使用权则应负责为其寻找其他住处。

　　这从制度层面减小了按揭贷款的信用风险，增加了银行发放的积极性。对于工作时间不长，但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款；对有工作时间较长或一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付”。住房抵押贷款证券化具有安全性和流动性的特征，可以为消费者提供融资的便利和低成本，有利于扩大房地产的消费需求，适用于销售阶段。

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