智典网[www.zeedy.com]：

 一、 尾房概念

  尾房，又称清盘房，是指开发商的在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。

国际上的空置率是指市场上现有的卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分）与全社会所有存量房的数量之比。按照国际空置率计算，欧美国家一般在10％上下属于正常范围。我国现行的空置率的计算方式与国际方式有所不同，我国空置率的计算方式是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。按照我国这种算法，一般认为5％－14％的空置率是合适的。

由于房地产有待销期的特点，建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积(指空置时间在一年以内的商品房建筑面积)、空置滞销面积(指空置时间在1年以上，三年以内的商品房建筑面积)和空置积压面积，以便更好地对市场进行微观分析。

北京市统计局2月24日发布最新统计数据称，2005年末，全市空置商品房面积为1374.2万平方米(应该包括了上述三个层面的商品房)，其中商品住宅空置799.7万平方米，比年初分别上升31.6％和10.5％。从空置时间来看，空置一年以上的商品住宅面积为252.6万平方米，占27.7％，如果还是按照户均90平米计算，北京市尾房市场（含滞销和积压）为28000套,；从空置区域来看，77.3％的空置面积位于三环路以外。

二、  尾房是如何形成的？

首先我们要搞清楚尾房产生的原因，不同原因产生的尾房，其品质也会有很大的不同。一般来说尾房有以下几种：

第一种是“遗留精品房”，由于开发商在前期销售控制失误，导致好房源“控而不出”，等到销售收尾阶段，其营销费用已经非常有限，开发商不可能为剩余少量房屋而投入大量资金做广告宣传和销售推广，由于销售信息的封闭，处于自然低级销售状态的房屋逐渐被市场遗忘，这些房子其实它的品质一点问题也没有，可谓是尾房中的精品；

第二种是“高价房”。房子很好，但因为总价很高而没有卖出去的房子，这类房子往往是投资的最佳选择；

第三种是“退房”。被人买走后因为购买者的个人原因而又退回的，这也有可能是一些比前期所售出的房子还要好的房子；

第四种是“清仓房”。楼盘销售到一定程度后，发展商因要尽早收回资金而最后想抛售的单元，这样的房子往往价格很有诱惑力，而且房屋本身并没有什么缺陷；

第五种是“缺陷房”。由于开发商在前期产品定位和户型设计上的失误，导致房型面积偏大、户型设计功能（朝向、楼层、户型）不合理导致部分房屋未能及时销售出去，这部分房屋的价格优势非常明显。

第六种是“问题房”。在开发过程中，部分开发商出于资金需要，被迫找银行“抵押”贷款，银行收到手中后，由于银行的经营体制和市场渠道限制，难以实现市场销售而积存下来；或者部分开发商为“冲抵”债务，将部分房屋抵给相关债权单位，而债权单位往往是销售是外行，造成房屋长期积存。

同时尾房也具有一定的优势。首先，价格相对便宜，尾房在价格和付款方式与新楼盘相比有绝对优势，消费者有相对较大的主动性和议价空间。其次，无期房风险，尾房基本上都是现楼，房间本身的质量问题已经经过竣工后段时间的检验，问题基本暴露，，为购房者免去了购买期房时的种种无法预期的苦恼。第三，物业设施完善，很多尾房所属的楼盘一般物业设施和小区环境已经比较完善。

三、  尾房市场在房地产行业中的位置

 

1 2 下一页