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六、关于商业地产开发经营各项目时间和费用上的认识论

（1）商铺的销售一般需要在基建期间内（1年左右时间）完成和总价2%费用。
（2）商铺的租赁一般需要在开业前半年至开业后1年期间内进行淘汰筛选、稳定发展和总价4%费用。
（3）商铺的兴旺则需要3年以上长期的时间和总价9%费用。

七、关于成本和费用及收益的比例关系

（1）商场内合理价格商品受到顾客欢迎。
（2）租户通过逐渐稳定和增加批零业务能承担较高水平租金（一般要3年时间）。
（3）业主按照市场规律收租和享受铺价升值的利益。
（4）开发商根据市场的租售承受力及自身旺场能力进行综合分析评价，制定出商铺租、售价趋势，再引导业主投资和管理租户经营。

八、关于售铺定价依据

（1）成本定价法
①售价=购地价+建安工程费等（短期行为）②售价=购地价+建安费+促销费+招租费+旺场费（长期行为）
（2）市场定价法
①比较周边商铺售价
②比较周边成功商铺历史售价趋势。
③结合自身商铺的产租能力进行分析。
三者综合考虑拟出售价体系。准确、正确的售价体系有利于项目的出售操作。

九、关于租铺定价依据

（1）回报率定价法
租价=售价×回报率
回报率：根据商业氛围的规模、成熟度等考虑，以6年-12年的回报率不等。
（2）市场定价法
①比较周边商铺的租价。
②比较周边成功商铺的历史租价趋势。
③开发商自身商场管理能力，旺场措施。
三者综合考虑拟出租价体系。准确、正确的租价体系有利于项目的出租操作。

十、关于商业广场规模

达尔文进化论提出：物种延续过程中，不是最大的或最强的或最聪明的存续下来，而是最适应环境的发展存续下来。
商业广场也不例外，不能一昧追求“大”，而不考虑或忽略了“宜”和“度”的把握，导致难以生存。
当然，在不同城市不同区域布点的规模又是另外了。目前，连锁商业广场的发展规模是市场资源分配以多胜少的必然！

十一、关于商业地产人才要求

商业地产人才应该是商业管理、市场分析、经营办法、业态特色、顾客心理、房产理论等复合型人才，具有较强的策划能力、招商能力可持续经营管理能力等等。

（1）终端消费是顾客，培养忠实顾客需要经营者（租户）和商场管理者（开发商）的细心培育、呵护，共同实现细节服务和合理价格的商品销售。
（2）在对待旺场态度上，业主“杀鸡取卵”、“急功近利”思想的根基要纠正，业主的引导和教育的责任落在开发商身上，可通过出售商铺各种政策来控制。
（3）开发商所出售的商铺价格的确定，要体现市场规律的理性、合理，更不能比“急功近利”还有过之，表现为 “虎头蛇尾”，不管旺场。
（4）开发商、业主、租户共同挣取零售市场的钱（这就是共同的价值观），之后再重新分配。开发商一开始就得策划好，并能较合理地进行资源“分配”和收益“分成”。

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