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　　硬件出错
   
　　作为一个社区型综合商业中心，N购物广场必须拥有与之相适应的“硬件”设施。但由于建筑物业本身存在先天缺陷，购物广场也就“硬”不起来。
   
　　首先存在的问题是“交通人流动线不畅”，包括购物广场室外和室内交通组织都很不顺畅。尤其是广场内部的商业街区，更没有形成循环的“人流动线”。消费者进入广场某商业街区以后，只有原路返回才能走到另一个商业街区。这就造成“人流动线”的重复和逆反效果，使消费者难以正常地走动和购物。即使如此，开发商居然也没有设置一定的引导系统，消费者购物更是一筹莫展。
   
　　其次，购物广场在消费流程方面存在一定的缺损。餐饮原本作为整个购物广场一种目的型和聚客型业态，应设置在内街。可由于建筑物本身设计的内街进深太浅，餐饮商铺不得不被安置在建筑物外面的沿街区域。这就造成大批客流止步于外街，内街却无法吸引和集聚消费者。这种在建筑设计上就存在先天缺陷状况，决定了购物广场只能热闹一时而不能持久兴旺。
   
　　还有，购物广场景观配套过于简单，难以形成舒适休闲的购物氛围。凡是大型购物中心都需要营造一个较为完美的景观环境，而且这种景观环境必须有机地融入整体设计概念中去。然而，设计者居然没有考虑到商业地产项目中这一关键性课题。譬如，该项目推广名定为“巴比伦风情”，但建筑形态却看不到什么“巴比伦”元素，整个建筑物也没有较好的景观环境和一定面积的公共休闲空间。这就失去了组成“购物中心”一个不可缺少的“零部件”，即休闲和休憩“硬件”。
   
　　管理不当
  
　　当初，开发商为了尽快完成招商工作，给予业主们很多承诺。招商工作完成以后，许多承诺并没有兑现，当然引起业主们的不满。
   
　　开发和管理好一个商业地产项目并非易事，特别重点在于经营和管理的商业地产项目，管理者更应该加以重视。正是由于开发商重开发而轻管理的做法，造成该项目不断走下坡路。有关专家强调，住宅开发的“上帝”是普通购房者，而购物中心的“上帝”是中小零售商以及业主和投资客。两者是完全不同性质的对象，在管理上应该采取完全不同的模式。可N购物广场开发商一开始就没有把他的“上帝”放在心上，造成开发商和管理者、经营商和中小业主之间矛盾不断，该项目难以为继也就成为必然了。
   
　　要改变上述尴尬局面，只有管理者和零售商一条心。第一，改变传统的地产运作模式，走到真正的商业地产开发和管理轨道上来；第二，双方抱着求同存异的心态，共同设法对建筑物业进行“硬件”上的局部改造，尽可能加以弥补和完善；第三，双方共同委托一家专业商业地产运营团队开展统一管理。譬如，请一些商铺空关的业主交出一定年限的经营支配权，由专业团队对整个项目包括单个商铺进行统一包装、定位、招商、经营、推广和物业管理。如此，有可能使该购物广场“柳暗花明又一村”。

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