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　　先定位再设计  

　　首先，要确立策划为先的观念。  

　　商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。一个地块周边人口及消费状况、现有市场竞争环境、未来发展倾向等，只有通过策划公司的深入调研才能明确，项目适合做什么、做什么才能生存下去，更是需要进一步分析研究，并与对应的商家深层次地沟通，才能把握市场的脉搏。  

　　由于有些规划设计有着一定的盲目性，发展商对设计方案迟迟不能定案的事情也时有发生，弄得设计单位被无休止的修改搞得精疲力尽，发展商自身也是一头雾水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一个没有策划方向的规划设计运作。  

　　其次，要摒弃“先做后改”的操作模式。  

　　对于商业地产的规划设计，开发商普遍有一种“先做后改”的心态，为了抢时间，首先规划设计一味要快，然后不行再改；设计院对市场及各方想法未能全部吃透，时间又紧，于是先出规划，等策划公司介入后，规划设计上一些先天不足暴露无遗，规划设计随之进入艰难的修改状态。修改之所以艰难，一方面是因为原有方案可能要彻底否定，重新再来，一方面是因为方案已经报建不能大改，加上工期紧迫，没有回旋余地……  

　　“先做后改”的初衷就是图快，而实际结果却是欲速则不达。  

　　其三，要调动策划者、设计者、经营者全体参与。  

　　开发商业必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。  

　　话题缘起  

　　一个成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、代理商，都应当能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都应具备一定的建筑规划设计能力。  

　　相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，当前因尚无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，因此给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如深圳目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段基本上与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，而发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者因不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果导致塔楼住宅一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。  

　　在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。  

　　相关评论  

　　商业设计不能重销售轻经营  

　　某社区规划了数千平方米的商业街，每间商铺面积80—100平方米，整体规划十分工整，单铺总值约200—300万元也比较合适，但推向市场后反应平平。究其原因，主要有二：一是商铺单铺面积过大，社区的便利店、服务店一般面积在30、50平方米最经济实用，而该商业街单铺面积超出实际需求面积两倍，意味着租金价格上不去，投资价值大大下降；二是适合较大面积经营的店面，一般是餐饮、美容美发等需要后台空间的业态，但是该商业街在烟道、排污、上下水等配套方面严重不足。  

　　上述这种只看到商铺销售的表面，忽视商铺经营定位内在空间、配套需求的现象，目前在商业地产领域比较普遍。有的社区商业街为达到街铺面积最大化，设计时逢路必划铺，不管是正街还是背街，甚至临着小区车道也划街铺，推向市场后造成严重的空置。有的在实施商场铺位分割时，为达到扩大投资客层面、迅速销售的目的，尽可能划成“蚂蚁铺”，反正面积越小越好卖，结果整个卖场通道太多，消费者逛商场如同进入迷宫，使得商场生存机率大大降低……  

　　商业设计重销售轻经营，其后果十分严重：一方面由于商铺脱离经营市场的需求，使项目销售风险加大，一方面由于投资者对商业设计不是十分专业，买铺到手后发现由于设计不合理，实用性差造成租赁困难，给开发者和投资者都带来了较大的风险。  

　　所谓“商铺”，有“商”才有“铺”，“铺”的价值是建立在“商”的基础上的。一个真正成熟的商业地产开发，在重视商铺销售的同时，必须立足于商业市场规律，充分兼顾商铺销售后续的招商、经营、管理，才能实现开发者、经营者、投资者的“多赢”。  

　　结论  

　　商业地产对于很多发展商来说，是一个全新的领域，受以往住宅开发的销售形势和后期物业管理模式的影响，发展商往往意识不到当前商业竞争十分激烈的形势下商业地产开发风险性，以及商业地产后续经营管理的重要性。  

　　商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者。只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。

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