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商业地产规划设计模式的更新

　　国内的商业地产项目普遍存在商业网点布局不合理（老城区多，新城区少）、规模不合理（大型综合商业网点少、小型零星商业网点多）以及使用和经营方向不明确等问题，这跟中国现行的带有浓厚行政色彩的“规划模式”有很大关系。

　　在许多商业地产开发中，政府发挥着很大作用，选址和规划都是政府行为。在规划之前既缺乏周密的市场调查和广泛征求客户意见，初步预算也往往不做。在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案并进行施工，一旦发现规划不合理也不能进行大的调整。这其中有些项目甚至是政府的形象工程，至于经营和管理只是次要问题。即便是开发商开发的项目其出发点也是为了尽快销售出去。在目前商业地产热潮中非理性投资火爆的现状下，在规划计阶段往往也会犯同样的错误，其理由多为抢占市场先机。

　　但从商业地产的长远发展来看这种先入为主的规划设计模式会带来一系列问题，当商业物业的供应量达到饱和程度时这些问题将集中爆发出来。那么众多商业地产项目要想脱颖而出就必须改变以往的规划设计模式和程序。参照西方一些国家的成熟经验在进行商业项目投资前，先进行模块设计再进行市场营销，然后根据返回的信息做初步投资预算，预算的多少直接决定投资规模。以此确定招商对象和客户等，形成最终设计方案的依据。这样，当展开相应的规划设计后，如果发现方案不合理需要调整也只是局部调整，大大减少了资金的浪费，也提高了商业物业的价值。

商业地产项目吸引力在规划设计中的表达

　　商业地产项目的业态类型众多，涵盖面也很广。从大型的购物中心、百货商场、专业市场、连锁店到商业街、便民店等。规划设计的质量对其商业价值的高低有着重要影响，特别是商业街和大型的购物中心 。

　　大型的购物中心需要通过规划设计手段，表达出购物、休闲、娱乐等不同功能空间的特色。其中对于规划设计师而言，各种高科技的建筑结构、构造技术、材科设备技术，将与先进的声、光、电、信息技术相结合，共同创造一个体验式的综合商业环境。其功能的复杂性、技术的高难度要求、专业化、高水平的规划设计，同时也是要充分发挥想象力和创造力的所在。不论外部形象还是内部空间，如果在规划设计中能将各种策划的主题和理念加以更好的体现，那么其商业价值的提升就勿庸置疑了。

　　和目前的住宅大盘一样综合化、多功能化也是商业地产的一个重要发展方向，特别是对于大型商业地产开发项目。不同地产项目之间的界限也越来越模糊，商业地产所提供的服务内容已大大超过一般的购物、娱乐需求，它应该满足人们所有关于消费的需求。从规划设计出发建立商业与其它行业共生的综合服务体系，实现商业地产与其它地产如旅游地产等的大规模整合，是发挥多种资源优势、实现地产价值最大化的重要手段。例如华南购物中心已经从单纯的商业地产项目演变为购物式旅游主题公园，与大多数购物中心以“购买”为主题相比，其将很大的资金投放在娱乐休闲方面。除了百货中心、大型超市、专卖店、美食街等传统功能外，规划了电影城、游艺中心、酒店等，还有七大风格主题公园，如加州海岸，威尼斯、加勒比热带雨林等。

　　对于商业街而言自由、灵活的规划形态以及宜人的空间尺度是考虑的重点。一些商业街依附于高层住宅的底部，带有明显的底商特色，其形式有很大的局限，并且易形成商业与住宅的互相干扰。尽管目前销售势头不错，但并不能保证日后的顺利经营。另外有一些商业街位于原有城市干道两侧经改造而成，其尺度明显偏大。例如王府井作为新开发的商业街就需从中汲取经验和教训，在规划设计的最初阶段即对建筑体量、街道尺度、街道室外空间的亲切随意等方面做出充分考虑。另外在商业街建筑风格、立面形象、细部装饰以及一些非建筑物如花坛、灯箱、广告位、小品等元素的设计方面统一、协调，才能形成一个完整而丰富的特色商业街空间。

　　因此对于商业地产项目，规划设计不仅仅是满足其经济指标的手段，同时通过创新的设计和高技术的采用，可以增加其文化价值、社会价值和技术价值，从而达到商业价值的增值。

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