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何国强：深圳汇禾投资有限公司董事长

晏利庭：今天搜房网很荣幸邀请到各位商业地产专家在一起交流关于商业地产的一些问题。由于前几年房地产形势比较好，所以导致大家对商业地产关注度有所降低。07年下半年国家进行宏观调控，房地产进入调整期，大家开始关注到商业地产的重要性。确实商业地产为现金流这块能够解决很多问题。今年又是改革开放30周年，我们在4月25、26号在上海有一个中国商业地产年会，所以以这样一个契机邀请各位专家领导，包括零售行业协会会长一起来探讨商业地产的问题。下面简单介绍一下今天光临的嘉宾（排名不分先后）：

深圳市零售商业行业协会会长花涛；深圳东方瑞银投资有限公司副总经理谭伟光；深圳海岸地产有限公司董事朱力为；深圳汇禾投资有限公司总经理何国强；深圳鑫业投资有限公司总经理戴红骏；深圳中航长泰投资发展有限公司总经理张重进；深圳承翰投资有限公司营销部副经理邱颖；深圳美格行商业地产顾问有限公司董事长张红卫；深圳金砖四国商业地产顾问有限公司董事长韩蒙；深圳德思勤商业中心总经理助理李技泽；商业地产专业人士袁旭弘。

我们今天探讨商业地产主要就是几个问题：1、深圳商业地产格局与现状；2、商业地产开发中存在的主要问题；3、商业地产开发与城市商业网点规划的关系；4、后调控时代对商业地产的影响。

我们这个栏目叫做“大话地产”，网络这个平台比较自由一些，大家可以随意发表自己专业的观点。今天我们的主持人是王方。

主持人（大方）：今天邀请大家交流，我们主要是搭台，唱戏的还是各位。我补充一下这次大话地产大的背景，第一，两会结束、台湾大选也结束了。马英九说要对大陆开放房地产。在两会结束这个阶段，我们觉得特别有必要对房地产进行梳理，特别是商业地产。还有一个大的背景，就是中国改革开放30周年。对于深圳而言，过去年30年历史其实是就是商业发展史。而商业地产作为商业发展的一个重要的基础，我们觉得应该是推动深圳商业良性发展的一支非常重要的力量。相信在座各位都亲身经历了这个过程。另外，去年深圳出台了 2020年规划，包括2030远景规划对深圳地产影响还是比较大的。与此同时，深圳也提出了向高端服务业转变。另外，我们发现在金融从紧的背景下，楼市、股市都受到了比较大的冲击，商业地产也会受到一些影响。到底有什么影响？后面跟大家一起探讨。今天我们主要是探讨一下在后调控时代，深圳商业地产如何把握新的机会；深圳商业地产的现状与格局；商业地产开发与城市商业网点规划的关系，以及梳理、交流一下商业地产的商业模式和存在的主要问题。

晏利庭：我们首先探讨一下商业地产的格局和现状。商业地产开发存在的问题，可能大家会比较关注。我们大家先总这个话题开始，梳理格局这块等会长稍后再谈。我们请何总先谈谈。

何国强：商业地产开发中存在的问题，我个人感觉从宏观面到实际操作来讲。总体来讲，现在整个国内商业地产都开始非常关注，而且也有一种热潮在里头。具体到每一个城市来讲，多多少少存在城市规划过程当中跟未来商业经营这块实际上从城市规划部门来讲，感觉欠考虑或者考虑的方式、方法不当。从商业地产发展来讲，目前政府这块的规划可能是严重滞后的，政府规划的时候，是基于城市整体规划而来，可能我们还要深入追述这个城市的生活方式。不同城市、不同区域生活方式可能是不相同的，比如湖南人喜欢吃辣，广东人喜欢吃清淡，各个区域的人生活有不同特点，基于这些特点会影响最终产业布局。

讲到社会人群生活方式背后又有什么问题呢？是什么因素决定呢？我个人考虑可能是这个区域地方文化特征。我们如果再往深里走，我觉得对于网点规划，我们如果能从区域的人群的文化特征到他的生活方式、产业结构，再到城市规划、网点规划。这样可能就容易发现问题和容易做到不犯大错误。

另外从微观来讲，大家喜欢用商业地产开发商角度，我个人不太喜欢在商业地产中用“开发” 这两个词，我们把它称为业主。头疼的问题讲白了就是我想做的东西，想要得到的结果，我不知道怎么做出来。在这个环境里面，这次的杭州商业地产年会已经不谈商业地产租、售的问题了，已经在考虑商业地产上下游探索，大家已经达到了一个共识。具体到每个项目的业主来讲，都存在这方面或多或少的问题。而且感觉问题还很严重，一块很好的地段怎么把它做起来，我要做成什么样子，用谁来做，都心中没底。我个人觉得不同公司有不同问题，不代表全部公司都有这样的问题，其中有一个理念上的问题，就是对商业地产价值模式的理解。商业地产称之为地产，我个人认为他最好不靠近地产最好一些，因为从投资到开发建设、长期营运慢慢实现价值，建设只是其中一个小小的环节，但是这个东西会决定未来营运成本，所以很重要。但是如果把它当做开发来看待，就有很多东西不太好解释。

对这么长的商业地产的价值链来讲，我们的业主有没有重头到尾都有一个清晰方向来指导每一步动作，这是目前存在比较大的问题。有部分企业这个问题没有解决的同时，还有执行力保障的问题。理念上对这种价值形态并不熟悉的时候，而执行力保证不了他做这个。这类业主大多数首先是基于对价值模式不理解，所以令他的决策判断的时候很难有一个自认为正确的依据去评判整个发展过程中存在的问题。第二方面，还是有蛮多企业在组织保证上存在一些问题。为什么我刚才讲比较反对用“开发”这个词呢，是便于把商业地产项目做好的时候，摆脱传统住宅的思路。理念不清晰的时候，我们很多企业会常常套用一些住宅思路来评判整个项目发展过程中一些动作，比如它的决策过程会依据一些既有经验，而往往这个时候这些既有经验反倒使他造成很多错误的根源。而这种情况他在相对专业认识比较到位的前提下，权力分配、决策都没有跟上，就会出现这样那样的问题，到最后有一些不成功的，甚至出现了商户信心完全缺失。

还有一个老生常谈的，几年前大家就在探讨商业地产的人才问题。这个比前几年好很多了，专业领域还是有蛮多人开始在理念上对它的价值有所认识，这是一个好的趋势。但是还远远不够。人才问题还可以通过一些相互咨询、学习、交流逐步去弥补，我认为前面两个问题是很重要的，就是决策者、发展商对于商业地产价值模型的认识。我个人认为是有这两方面比较大的问题。总的形势很好，但是这两个问题需要逐步来改善，才能让商业地产走得比较健康。