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深圳鑫业投资有限公司总经理戴红骏

晏利庭：龙岗中心城也是一个重要区域，龙岗中心城我们今天也来了一位开发商。我们请戴总跟大家分享一下龙岗中心城的商业特点。

戴红骏：我们前面做过写字楼、住宅开发。从去年开始撞了进来，撞进来之后发现这里面全然不是一个课题，还不仅仅是它的行业，而是因为这个行业原来历史遗留问题比较多，无形中我们进入了一个地雷阵。要说困难，这个项目面临的困难比较多。刚才大家说的这些具体情况，我到现在陆陆续续都碰到了。但是刚才会长说深圳商业地产发展的情况，还是受人鼓舞的。老朱大哥刚才说的还是比较实在的，海岸城现在确实是一个标志性的项目。原来我们做住宅开发的时候，比如100多万平方米的住宅，里面的商业可能都是售的，也有部分是我们保留。但是这种体量跟我们定位成商业mall完全是两个级别的东西。在这个过程中我也在不断思考怎么做得更好。

我觉得首先商业地产这个东西先从文化方面把它定位一下。mall这个东西是舶来品，在美国、加拿大都是比较大。但是这个东西在西方的跟我们国内还是有一些区别，因为文化背景不一样。这导致对业态大家的认识程度、适应能力也会不一样。我自己是觉得mall从历史角度来看，咱们这个城市怎么来的，原来就是叫集市，通过集市慢慢形成了一个城市，原来城市就是一个商品交换的地方。而mall的初步交流功能也就是在这个地方。现在北京很多大的mall做起来，几乎没有一家能够做好，更不要谈盈利。所谓的东方新天地，也就是全北京就这一家做得好一些。反倒是深圳这边的万象城、中信广场做得都还不错。

我上次在东门那边，东门原来是一个小商品集市，我那天看他们提供的数据，现在整个经营面积将近80万平方米，但是每年营业额可以做到1500亿。他的营业额这么大，我觉得并不是因为里面有多少个大mall。这就是要找历史，他原来也就是一个深圳的集市，他并不是做很多 mall，它这种东西可能更适合国内的国情。

说到我们自己龙岗这个mall，我们五洲风情这里现在是龙岗的老城、老区。单单龙岗区现在在我们老区镇周围目前体现出来的商业面积大概80万。加上中心城那边出来的，再加上大运会在龙岗开，这几个地方加起来，整个龙岗区域将近有150万商业面积。而这个东西在龙岗地区是完全无法消化。我觉得正是因为文化不同，东方文化，现在这种一铺养三代这种观念也许要调整，只有让这些人都参与进来，人气才能旺，如果商业仅仅是有钱人可以做，最后必定会走进一个不是很顺畅的渠道。原来买卖双方都是很多人来做，才能旺。现在卖的人只有一个人卖，大家也不会共同搭建一个很好的平台。在国外由于文化特质不一样，所以导致经营方式还做调整。

第二方面，我原来做房地产比较多。我现在也非常认同做地产概念跟做商业概念可能要切分开。但是有一个问题，房地产开发从小户型最后做到大户型、豪宅，现在又调整成90平米以下，市场有这个需求。商业也是这个情况，原来就是散户零售，现在都做成大的mall，但是是不是这个mall一定能做下去，至少目前状况不是太乐观。所以我觉得最后还要回归到趋小的一个状态。趋大在目前中国经济高速发展的十年中，我觉得做mall的成功概率还是有，但是我始终认为这是天时地利人和都需要，缺一不可。而不仅仅是地段。海岸城地段可能也算不错，借了南山开放这个天时。现在很多mall是不是具备这种天时地利人和，可能还要打一个问号。可能有的时候靠钱堆积出来，但是这个东西就要投入相当相当多的资金，包括对政府的游说能力。所以我觉得这里面做mall带有一定的机缘，才能特别合适。

第三，做mall这个东西一定要打通金融环节。刚才会长说的观点我非常认同。实际上产权不能分散，但是股权可以分散，这个观念确实非常正确。我们现在也在操纵这个东西，但是操纵不下去。我们跟联华信托也在考虑这方面的事情，他们想往REITs方面考虑，但是目前还走得不是很顺，但是这至少是一个思路，这需要金融环节打通。商业地产要双方人气都来做的话，谁也不会那么傻，我要把这个钱放在这边8、10年。把钱放在这里这么长时间都是迫不得已的。像我们现在大多数的开发商没有几个是做上市的。所以你资金渠道没有打通之后，要任何人扛5年，我相信国内开发商基本上不太愿意。像我们这样一下子扔几个亿进去最后陷在里面，这是迫不得已的。现在是走不出来，能够走出来，我们肯定马上走出来。当然后面的回报可能也会很大。如果 mall证券化渠道没有打通，他能不能走下去，我觉得这是一个非常大的考虑。

第四，自身企业准备的确实不足，无论人才方面还是资金方面。我们现在真的是叫不精通，确实感觉到捉襟见肘，所需要的人才、资金方面确实太紧缺了。我们现在想对这个项目做一些尝试，也在跟美格行以及其他兄弟单位做交流，看能不能有一些突破。现在也确实正在尝试过程中，不知道效果怎么样。我就简单胡说这么几句。

晏利庭：戴总刚才讲到金融问题。这块邀请何总补充一下，因为何总在金融领域比较精通。

何国强：就像刚才戴总所说，这个要结合在个案里去。风险投资看似雪中送炭，实际上还是锦上添花，你自己做好准备了，钱自然会进来。你故事做到一定程度的时候，银行资金也好、金融资本也好，会追着你来的。现在深圳各家银行都希望做十年期贷款，这等于把投资收回了。星河当时那个项目总投资70多亿，现在各家银行给他15亿贷款，十年期，如果没有上市的话，这个是不能运作的。08年货币适度从紧的政策下，对商业地产这块仍然没有什么太大的变化。这个可能要个案来看待。