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     规划用地中住宅用地占近1/4,定位和楼价走向虽未明朗，但区内已拍地块价格不低

南部新城衔接地带地价一路走高，新盘普通定位较高。

　　根据南部新城的规划，新城内将有527.84万平方米的住宅用地，占总建设用地的近四分之一。这些居住用地分布于主一号路两侧，即分布在南北走向的商业中心主轴两边。大面积居住用地的规划，为惠州市房地产行业的发展又开辟了一个崭新的舞台。南部新城规划的出台将会对惠州的住房供应结构以及整个房地产行业产生怎样的影响，市民、开发商以及业内人士对此十分关注，热点问题是新城楼市的定位和价位走向。

　　［规划细致］

　　开放式绿地号召力强

　　南部新城规划标准较高，公共配套将按照满足25万人口生活需求建设。商业、教育、医疗、文体等方面都有很详细的规划，如明确规定小学至初中阶段的九年一贯制标准学校10所，综合性医院3座等。对公共配套的规划非常详尽，甚至细致到规定新城内将建44个公共厕所及将建的地块编号。再加上开放式的绿地和市政公园与住宅区交融性非常强，该区域未来人居的舒适度被普遍看好。

　　目前在惠州代理了40余楼盘销售的世联房产有关负责人毕强表示，根据规划来看，南部新区居住用地规整，周围配套齐全，分区科学合理，非常适宜人居。该区域离惠阳和惠城两主城区的中心距离都较近，具备聚集人气的区位优势。此外，根据南部新城目前的土地规划状况，十分适合大型社区的整体性开发。“大型社区开发对开发商实力要求较高，从而也能促进产品品质的提高”。

　　毕强还分析认为，南部新城的规划与深圳深南大道周边的规划有很多相似之处。城市“生态居妆区的概念很明显，商业和各方面配套充足而适度，综合居住条件有望成为惠州人选择“第一住宅”（经常居住地）的热点板块。

　　［地价信号］

　　衔接地带拍卖价格升温

　　去年以来惠州中心城区房价持续走高，麦地中心城区几乎面临无地可用的局面，中心城区自去年以来出现了明显向南的走势。不仅演达一路沿途新盘迭出，金山湖片区也在一年时间内迅速崛起成为一个新的房地产开发热点。南部新城规划出台以后，业内人士预测麦地中心区和南部新城的衔接带将在今后几年内继续升温。

　　土地拍卖的成交价格最能体现开发商对一个区域价值的判断，去年9月份，TCL房产就在金山湖片区高调拿地，当时的成交价格打破了该地区地价的历史，为业界关注。目前，仅在金山湖片区，新盘聚集，山水华府、金山龙庭、南山诗意、金山湖一号等，新盘普遍定位较高，别墅产品居多。在西枝江沿线与南部新城衔接地带，中信集团在惠州的又一大项目目前也正在筹备中。今年农历年廿九，三环路与老惠淡大道交叉路口旁一地块的拍卖。拍卖底价为1.24亿元。

　　当天共有3家本地房地产公司与来自深圳、广州的房地产公司竞拍，最后惠州隆生房地产公司以人民币3.73亿元价格拍下，地面价格约为5200元/平方米，楼面地价为2700元/平方米，创下惠州单位面积单价最高纪录。

　　南部新城规划区内土地近期少有拍卖，但区内惠澳大道收费站旁的“数码工业园北园旁地块”于春节前拍卖的情况也传递了一个信号。多家房地产公司参与竞争，其中包括惠州本土的品牌开发商，但最终被一深圳房企业以人民币9.8亿元价格拍下，地面价格约为1300元/平方米。这个价格与目前老城区一些成熟地段的地面价相比也算是比较高的了。

■争论

    昨日，记者采访了多位房地产界业内人士和市民，对新城房价等热点问题，各方意见不一。

1、将削弱江北楼市人气?

    正方：江北的人气瓶颈始终不能跨越，加上惠州的整体经济能力有限，同时建设两个新区肯定没有专注建设江北来得快，江北的基础设施建设将缓慢下来，房地产开发的速度当然也会受到牵制。另外，南部新城规划较江北要细致到位，发展起来会更顺畅，配套也不错，更多人会选择到南部买房。

    反方：江北始终是城市的行政中心，城市CBD也在江北，其中心位置是不能改变的。在居住方面，江北较南部早发展很多年，配套多已到位，而南部很多只是在起步阶段。江北有其行政中心和文化的号召力，和南部新区的风格各有所长。

2、新城成为高端住宅区?

    正方：南部人居环境十分舒适，规划又有那么多利好因素。在短期内，南部新城的建设和房地产开发还属于控制性的，产品是非常稀缺的，加上大的开发商有可能在这里集中拿地，建高端产品的可能性非常大。事实上金山湖周边已经出现了一个豪宅区的雏形。消费者对新区通常会有一个非常高的预期，这也使得开发商会抓住机遇建高端产品。

    反方：规划上的优势很多都是描绘中的蓝图，这个区域优质的山水自然资源不多，淡水河水体污染严重，不具备做一类豪宅的土地条件。另外，人气在目前来讲也是问题，没有工业经济的带动，25万人口从哪里来?

3、拉高市区房价水平?

  正方：由于新规划的带动，南部新区以及老城区以南包括演达一路沿线等地开发前景利好，短期内楼盘可能会有提价的动作。此外，新区内将建楼盘因为规划起点较高，普遍定位会趋于中高端产品，这些产品的入、市势必拉动惠城整体房价上扬。

    反方：价格的走向要由供求关系决定，不论规划怎样，目前惠州的人口增加速度不快，外来买家毕竟只占了很小的一部分，惠城区今年的商品房供量相比去年增长了很多，预计在500万平方米左右，这么庞大的供应量如何消化，也是个问题。供过于求，新城未来房价如何走高？

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