通常，房产项目开发销售完毕，开发商即向物业管理公司办移交，之后轻松离场，移师别处开始新一轮开发。开发商与业主、与这块土地及所建项目，就不再有直接的、深度的利益关系。因此业界有句戏语：“开发商就是豆腐老板，做一板，卖一板，清一板。”而与此同时，业界一向有一种共同的感慨：“全体业主赚的，远比开发商多”。
作为开发商，认真负责地把事情做到顺利交付，自然是尽了法定的义务。开发商也将顺利售罄当成是功德圆满，但如此干脆了断，却未必是最佳方式。近年，越来越多的开发商，开始尝试持有一部分自己所开发的物业。
“自持”不是政府规划建设的配套项目，也不同于开发商销售不畅而不得不成为“房东”。本话题所说的“自持”，是一种有意识的主动持有行为。这种自持，有望给开发商带来长远稳定的收益，有望提升区域的价值。
开发建设后，开发商同时也成了房东，开发商的利益某种程度与业主保持了一致。既然开发商自持物业，表明开发商看好该项目及区域前景，表明开发商愿意对这一区域承担责任。这将给业主良好的心理暗示，并客观上促进项目销售。
开发商自持物业与获取土地越来越难、代价越来越大，有着密不可分的关系；与房地产融资难度增大、规避金融风险有着密不可分的关系。
开发商自持物业的类型，较多是高端项目或郊区大盘的关联性配套物业。而自持物业的管理与运营，有着明显区别于开发建设的特性，这对于开发商而言也是一个全新的挑战。
开发商自持物业，一个新现象，一个新课题，有更多的内容值得深入关注。今天，不过是刚刚开了个头……
外地大鳄先后出手自持物业渐成杭州商业地产主流（万莉陈贲）
华润新鸿基在钱江新城引进了万象城项目，凯德置地也要在钱江新城引进其全球地标性品牌综合项目“来福士”，远洋房产斥资43亿入驻拱墅区商务地块，嘉里建设的杭州嘉里中心即将动工，复地收购了城北商业项目花园商贸城……随着一个个外地大鳄进驻杭州，并大手笔引进了多个综合体项目，一种统一管理、统一经营的自持物业模式在杭州慢慢开始流行，并呈现出燎原的趋势。
越来越多的开发商开始认识到，在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，未来城市房地产的发展趋势将是商业+ 专业经营+持有（或部分持有）物业。在一些发达国家，自持物业的比例已经达到了50%以上甚至更高，而在中国，深圳的花强、香港的金龙、上海的瑞安、新加坡的凯德在传统的房地产经营方式上可能不是最强的，但在商业地产方面，他们绝对可以独当一面，笑傲江湖。
“坐地”生财成地产商新追求
一方面是对自身管理能力没有信心，另一方面是受制于资金的短缺，商铺、写字楼等分割销售，以求快速回笼资金，这是一些国内开发商的无奈之举，而这样的情况现在正有所改观。近几年来，杭州不少开发商也同样开始关注对自持物业的经营。
华润已经把住宅与商业地产的比例调整为六四开，而在此之前，其住宅与商业地产的比例是七比三；建工房产的自持物业比例占了总量的40%；而滨江房产、金成房产、天都城置业等公司也逐渐开始增加了自持物业的比例。
去年8月份，中国商业地产联盟发布了《2007中国商业地产发展报告》，2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”开发模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。
“这主要是一个战略上的考虑，多数大企业认为，土地价值会越来越大，供应会越来越少，地价上涨的预期主要来自政府政策。另外，住宅市场受到政府更多的限制，也是企业转向商业地产的原因之一。”动力地产董事长高广志表示。
自有物业营运模式多样化
“对于开发商来说，住宅的开发销售肯定是最主要的盈利模式，同时也是资金回笼最快的方式，但随着企业发展到一定阶段以后，肯定需要从这个产业上下游或者左中右拓展。经过几年的探索和发展后，我们形成了置业经营和酒店经营两个持有物业的板块，其中置业经营主要有庆春路、秋涛路、平海路和新杭路几个黄金地块7万-8万平方米的商业物业，而酒店经营方面主要是友好饭店和千岛湖的五星级酒店。”滨江房产副总朱立东介绍。而滨江房产的这一做法，也可以说是杭州不少开发商的一贯思路。
除了最常规的写字楼、商铺、酒店外，开发商手头的物业持有模式也开始多样化起来。“实际上，‘自持物业’的概念还要复杂，我们在闲林开发的八年中，除了商铺外，还引进了小学、中学、幼儿园等自己持有的教育物业，还有青少年活动中心和杨乃武与小白菜文化展示馆这样的文化、旅游物业。”金成房产副总裁朱早介绍。
持续稳定的地产收入才是根本
在我国，房地产商往往又叫开发商，就是通过建房卖楼来获取收益。这么多年来，开发商所做的事情就是“拿地—建楼 ——卖楼—收钱—再拿地”，不错，在地产行业繁荣期，开发商赚钱就是这么简单。但是，如今的开发商却颇有几分人人自危，潘石屹甚至说内地地产业百日内必有大变局。他没有说地产将迎来寒冬，但“备冬”却是每个成熟的开发商都应该想到的策略——降价卖房、出让半成品的项目或是持有部分或全部物业进入商业地产经营阶段。
从2006年开始，很多开发商就逐渐意识到，持续稳定的地产收入，才是他们长期发展的根本。所以，像中粮、世茂、中海、合生这些有实力的地产企业，一方面继续开发住宅，另一方面把大规模的资金投入到商业不动产的开发，而且很多都从中尝到了甜头。因为作为持有型的物业，不管是酒店还是购物中心，一旦发展起来，每年的租金增长速度非常快，同时对于企业的物业资产增长来说也很快。不管是资本运作，还是通过经营性长期贷款，都能给企业源源不断地提供资金。但是对于开发型的物业，国家的信贷是收缩的。在这种情况下，他们意识到，商业地产会给企业带来更大的长期发展的动力，同时还可以带来收入上的稳定。比如杭州百货业的代表银泰百货，其母公司中国银泰投资集团有限公司拥有2家五星级酒店和10多家百货公司，每年的租金收入和经营收入加在一起，将近十几个亿，这样就能保证它每年都有足够的现金流支持其开发新的地产项目。
长期持有物业才是良性发展之路
资金紧张是多数开发商选择分割销售物业的主要原因，而上市、REITs等融资手段又仅仅是少数房地产开发企业的 “盛宴”。但在今后几年，在商业地产开发中“卖掉就走”的房地产营销策略无疑将会减少，持有物业进行经营开发是商业地产发展的长远趋势，杭州的持有型商业物业项目也会更多。
从商业地产的市场发展来讲，美国、中国香港等国家和地区真正的大型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。而如果整体持有，就可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整地规划。
商业地产跟住宅有很大的不同，住宅在交付的时候价值已经一次性成型了，除非在地价上有非常大的飞跃，而商业物业的价值并不是在建好的刹那定型，而是在营运的时候不断保值、增值或者贬值，如果经营越来越差，物业也可能会越来越贬值，在杭州，因为经营不善而贬值的商业物业比比皆是。
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