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　　【市场探析】

　　政策不明快者制胜

　　今年出现的任何一种营销花样，目的都很明确，那就是尽可能快地卖产品。由此表明，“快跑”已成为时下开发商的普遍心态。业内人士认为，购房者观望情绪不减，而地产宏观调控丝毫未现“松动”，开发商预期不乐观是主要原因。

　　一位开发商对记者说，目前福州开发商正面临10年来最严重的时刻。从2007年10月开始至今，福州商品房成交量逐月下降，同比跌幅高达65.4%。在长达7个月的低迷期中，开发商的最佳出路本应是“减产自救”，让市场达到供小于求的状态，但由于房地产开发的非常性和长周期性，前两年项目上马的各大开发商均“刹不住车”，“减产”在2008年基本上无法实现，这使开发商面临着10年来最大的市场销售压力。一位业内人士告诉记者一组数据，福州今年推盘量在200万平方米左右，但现在每月销售量仅在1000套左右，也就是10万平方米左右。同时，由于原来的投资型买家和多次置业者最易在低迷期逃离，因此二手房市场也会释放出大量的存量房，按前几年每年平均销售300万平方米左右计，10年发展累计有3000万平方米左右的量，保守估计其中炒房比例为20%，那么，二手房市场放出的量估计在600万平方米左右，平均以100平方米一套计算，应该有6万套左右，一时间市场出现供过于求的局面。

　　在产品愁卖的情况下，更大的困难又来临了，由于银根紧缩，福州的开发商不得不面对10年来资金最紧张的时刻。一业内人士告诉记者，目前福州的开发商，尤其是手中有地的开发商，大部分的开发资金来源于银行，而存款预备金率上调，房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%以上……近期相继出台的银根紧缩政策，一方面使开发商的银行贷款越来越难；另一方面，操作项目需要的资本金也进一步提高，对房地产企业形成了两方面的挤压。更紧迫的情况是，目前银根紧缩不仅没有松动迹象，反而有加严之势，在端午期间，国家再次提高银行存款预备金率，开发商由此深陷“资金门”。而“开源”不成，开发商唯有“节流”，快速销售向市场要钱。即使一些资金并不太困难的企业，也在加快楼盘销售速度。比如东区有一楼盘，目前仅余百余套尾房，销售压力不大，但开发商却决定加大甩货力度，问及原因，得到的回答是抓紧资金回笼。

　　“楼盘销售拖的时间越长，开发商们付出的代价也将越来越大。”该人士认为，福州楼市已迎来了多年未见的“营销战”。

　【后市分析】

　面临洗牌谋求转行


　　在市场预期不佳的情况下，该坚守还是该离开，面对选择不少开发商在茫然、在观望，这从近期福州土地拍卖市场频频流拍可窥见一斑。不过，据记者了解，有些福州开发商已经开始把触角伸向了更远处，他们正在向更逐利的行业、更逐利的地方迈进。

　　“现在政策从紧，银根从紧，对开发商影响比较大。一方面它会直接影响到一个项目能否顺利启动，再则会影响到房产企业下一步去拿地。现在很多开发商利用开发贷款去拿地是很正常的事，而紧缩后这部分贷款只能用于施工。”业内人士林先生告诉记者，因为资金链的影响，有开发商不得不开始思变———一是转行，放弃房产市场；二是转向对二、三线城市的投资。

　　对此观点，有一位开发商纠正说，大多数开发商并没有完全转行，放弃房产市场，而是转向多元化发展，先保企业正常运作，谋得更多资金，找时机再“杀”回来。据记者了解，有这种多元化发展思路的开发商还真不在少数，有些开发商已经把发展的焦点放在基础设施建设，有些转向采矿业，还有些开发商则把资金转向风险投资业或油品市场。据了解，现阶段不少开发商转行还是成功的，其获取的利润已开始反哺房地产主业。

　　同时，还有一些开发商则把资金转向进入门槛较低的二、三线城市。一位在某县级市开发的开发商告诉记者，当地房价虽然仅在2000元/平方米左右，但地价便宜，且市场竞争度弱于福州，所以获利空间还是比较大的。据记者了解，福州有些开发商还是比较认可“转战”的做法，有些开发商已经开始在一些县级市或地产刚起步的城市购地。

　　□记者的话

　　做一个理性的楼市坚守者

　　花无百日红。任何一个市场都有一个由低到高，再从高到低的循环发展周期，楼市亦是如此。

　　从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、增加购买二手房税费、增加二手房交易营业税、历次加息以及提高存款预备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令(236号文)……两年多时间，没有一个市场像地产这样，遭遇如此之密集，如此持续时间之长，如此之严厉的调控政策(措施)。在如此重压之下，任何行业也难逃情势急转直下的局面。

　　要害是在这样的市场中我们该保持什么样的心态。是看到房子不好卖，房价略微下跌，就赶紧不买了，转行了，还是逢低入市，趁机做大？依记者的观点，时势造英雄，机遇往往与挑战并存，此时正是地产企业做大，购房者投资最佳的时机。

　　从未来看，目前的供给与需求力量只是由于受国家宏观政策影响，被加以限制，这只是防止经济过热的权宜之计。而对于国家所推行的小城镇建设、发展民生、解决百姓居住问题的本质目标而言，还远远未实现。房地产由冷转热，时机可待。

　　从历史看，从2001至2004年上半年，福州房价曾保持零增长，但那个时段所有的买房者现在资产均成倍翻升，在那个时代坚守下来的开发商均成了“大家”。

　　所以，经过2008年的洗礼之后，我相信那些善于融资、精于运营治理，并保有乐观坚守心态的开发商，一定会成为下一波开发潮起时的真英雄，而那些精明的，在最低点入市的购房者则成为下一波房价行情上涨时的最大得利者。

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