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大连中原策划研究总监边航讲解分析报告

　　这份报告讲解之前我先代表来自于长春、沈阳、大连三个地区分行90余名策划研究人员对大家的光临表示感谢。关于这份报告的讲解我们首先看到的是这份报告的一个架构，其实我们在最开始的时候，是要提出一个问题，就在过去的几年之内，房地产为何会进入一个狂飙时代。

　　大连数字已经很高了，但是跟东北长春、沈阳其它房地产相比之下，其实看着不是很高，这个数字结合在一起我们可以反馈到刚才那个问题上。

　　房地产为什么会进入这个狂飙时代呢？

　　我们第一个分析的一个理解是经济本身来说是命脉，经济的迅猛发展才是能够保障房地产真正长期高速甚至快速甚至狂飙发展的根源，02到08，GDP对比图看的非常明显。基本上四大城市GDP都是翻番的，这个速度是非常非常快的，与GDP相对应老百姓收入基本上和GDP成正比，跟某些城市来说，还高于GDP。居住改变生活这是一个本原，考虑一些消费品，怎么去改善自己的需求。这是一个根本性属性。

　　里面提到第二个问题人口红利。在02年到07年在这个圈子范围之内这些人在买房，这个范围是比较广跨度比较大。

　　这是说它的一个供求关系，第三回答就是房地产本身来说，它本身不是说仅仅满足于一个社会属性，它本身还满足于经济属性，中国的产地结构来说，是有一个跟很多国家是不一样的，我们的市场非常大，很多外资看中国内地市场，但是中国70%的GDP是靠外型经济拉动的，这个结构并不合理，国家是怎么发展我们内需，其中作很多事情，这个效率包括它的产值，包括它可能产生后果。这并不是掌控的，在发展过程当中，掌握研究之后，可以了解我们是符合基本国策，通过房地产本身拉动各个产业，通过房地产带动产业相当巨大，房地产本身我们上下游产业链、水泥、钢材、运输、采矿业，甚至下游产业包括家具专修专业，我们几乎能看到一些东西，能把他装在房子里的东西，都跟房地产有关系的，GDP这五年为什么会有这么大一个幅度，07年调控政策规范性调控政策，这是调控政策是规范市场的，它本身是把市场的一些不健康或者说不应该继续发展下去的苗头打压住。实际上这种规范性政策某种意义来说也是促进行业发展，也出现过大连在06年出台有一段时间市场出道一些很大问题，很多项目无法去开工无法去建设。

　　他们为什么要进程，这本身是城市化一个发展的必然规律，城市和提供占中国人口差不多8个亿乡村人员要进城，他们可能当然不会都进来，但是其实之进到比例不说要翻番，之增加20%-30%这个基数是非常巨大的，需求必须要满足的，这进一步扩大需求人口基数。

　　经过五年时间大家收入翻番了，但是这个收入怎么保住现在大家找不到方法。他们去做什么？其实地国内目前投资比较少的环境下，基本上大家没有办法，待会我们讲到目前为止一个情况来说，很多时候房地产仍然属于最稳妥的，不可能说投资房地产肯定赚钱，但是不投资房地产肯定不赚钱。

　　大连商品房竣工量421涨到428.3，翻番的施工量说明一个根源性问题，实际在发展过程中，它的很多供求的关系是一个比较复杂的，并不定说供应大产生结果多，但是供应失衡导致市场的供应，消费者在供求的时候很难买到自己适合的房子。

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