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　　商业地产项目融资目标要求

　　项目融资需要现金流量稳定，建成后有持续不断的资金收入还贷款。商业地产项目如果采取出租方式也有稳定的现金流，如果采取销售方式现金流非常不稳定。并且由于开发商（项目公司）自身实力弱，经不起风吹草动，所以一旦出现销售不理想，贷款人的风险即陡然上升。因此，商业地产项目融资模式必须解决现金流不平稳、贷款人风险不确定的问题。我们认为设计商业地产项目融资模式时，应达到如下目标：

　　首先要达到债权的有限追索。追索形式和追索程度应根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。

　　其次融资各方合理分担项目风险，除了采取措施规模外，对有些风险应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方间有效分担，分担程度据各方实力和利益关系确定。

　　第三，满足投资者资金要求。俗话说，行百里者半九十，商业地产项目投资差一点也不能投入使用。因此项目融资各方必须充分估计到资金需求量并为之做好充分准备。因此，在设计融资结构适应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。

　　第四，贷款方与投资方就项目进度、市场发展之间的安排。例如，当房屋出租的销售达不到预期时如何保证贷款人的利益，是否应该采取第三方担保的方式；是否与项目投资者的近期融资战略和远期融资战略结合。

　　最后，实现投资者非公司负债型融资，这是商业地产项目融资的核心内容。