1 、农民集体土地开发成本的计算

　　农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等

　　2 、住宅用地开发成本的计算

　　住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：

　　住宅房屋拆迁补偿价格＝（基准地价×K ＋基准备房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费

　　上式中，K 为容积率修正系数。

　　3 、单位用地开发成本的计算

　　单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：

　　非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费

　　上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。

　　由于以前的土地使用权出让主要采用协议出让方式，土地开发成本虽然有法律、法规对征地拆迁费用项目和标准作了规定，但在实际中的费用是通常土地取得者与原土地占有者讨价还价确定的，其之间的协商结果通常不公开，因此目前还没有比较成熟和准确的评估操作方法。

　　◆土地挂牌竞买出价的评估

　　目前挂牌出让中的竞买人，主要是房地产开发商或投资商。房地产开发商或投资商取得土地的目的，主要是进行房地产开发。从房地产开发商或投资商的角度来评估竞买出价，主要有市场比较法和假设开发法。

　　市场比较法是通过来自于市场的可比实例的实际成交价格，评估竞买出价，因此这种方法评估出的价格最能反映市场状况。对于房地产开发商或投资商而言，市场比较法是一种最直接、最简便的估价方法，但要注意所选可比实例与挂牌出让的宗地的可比性。另外，要注意未来市场变化，要对未来市场变化趋势有所判断。

　　假设开发法最能体现房地产开发商或投资商的意图，其评估出的价格是在其他成本相对确定的基础上，在保证房地产开发商或投资商能获得期望利润的前提下，房地产开发商或投资商所能支付的最高价格。假设开发法的计算过程如下：

　　1 、销售收入（开发价值）。对挂牌项目进行市场定位后，根据其所在区域同类物业的市场销售价格的比较，得出挂牌宗地如果进行房地产开发后的销售价格。

　　2 、销售税费（俗称二税一费）。为销售收入的5.5 ％。

　　3 、前期开发费用。包括：

　　（1 ）勘察设计费用，为建安工程费的2.6 ％；

　　（2 ）招投标费，为建安工程费的0.06％；

　　（3 ）监理费用及质量监督费，为建安工程费的0.95％；

　　（4 ）专业人员费，为建安工程费的5 ％。

　　4 、市政费用。包括：

　　（1 ）区外工程费为200 元／平方米；

　　（2 ）区内市政费用为建安工程费的5-10％（包括红线内上水、下水、电力、燃气等管网的工程费）。

　　5 、建安工程费及有关费用。包括：

　　（1 ）建安工程费（包括综合建筑、设备及装修），根据项目的市场定位确定每平方米的造价；

　　（2 ）小区配套费，为建安工程费的5-10％；

　　（3 ）绿化费，根据项目的绿化情况而定。

　　6 、建设期管理费用，为成本之和的3-5 ％。

　　7 、财务费用（贷款利息），为成本之和的6-8 ％，

　　8 、不可预见费，为成本之和的2-5 ％。

　　9 、销售费用（广告及营销费），为销售收入的2-5 ％。

　　10、开发利润，为总成本的5-20％。

　　由于挂牌出让方式实施的时间还不长，有关运作还在探索中，因此随着挂牌出让的不断完善，挂牌出让中的地价评估方法也会更加完善。

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