2008年上半年房地产市场继续去年4季度的观望态势，1-6月商品房屋销售面积同比负增长7.2%。其中，1季度商品房屋销售面积同比负增长1.43%，2季度同比负增长10.75%，市场观望范围已经由珠三角区域蔓延到全国。与此同时,房价涨幅快速回落，房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36%降为4季度的2.62%，继而又降为2008年1季度的0.8%和2季度的0.3%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77%降为4季度的3.23%、2008年1季度的0.8%和2季度的0.4%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19%降为4季度的1.81%，2008年1季度为0.4%,2季度则下降为0.1%。

    来自销售市场的衰退带动房地产开发投资意愿迅速下降，虽然2008年上半年房地产开发投资增幅达到33.5%，同比增加5个百分点，但固定资产投资价格指数快速增加，各种建设指标景气则逐月下降，4月份起购置土地面积、新开工面积增幅等前期指标均同比减少，竣工面积增幅也同比下降。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度多数指标增幅则出现同比下降。

    当前，房地产开发企业资金链紧张已经是不争的事实。我国房地产开发企业融资渠道单一，从2007年的数字看，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42%、银行贷款占比为17%，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60%。2008年上半年受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。上半年定金及预收款同比增长14.4%，个人按揭贷款同比增长1.9%,增幅同比分别减少了3.2个和54.7个百分点。同时，受从紧货币政策影响，2008年上半年房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，1-6月国内贷款增幅为17.5%，增幅比去年同期减少8.3个百分点。

    与此相对应的是，房地产开发资金来源中的自筹资金、外商投资资金和非金融机构贷款增幅均比去年有所增加，显示了房地产开发企业在想各种办法增加自身的流动性，企业资金紧张不言而喻。在支撑目前房地产开发投资高位增长的资金来源中，上年结余资金起了非常重要的作用，但这部分资金增长显然不可能持续下去。

    中国房地产开发企业共有5万多家，其中项目公司大约占一半以上，这些项目公司依靠自身的力量很难摆脱资金紧张的困境。多数房地产开发企业的选择是“现金为王，熬过冬季活下来”，纷纷调整开发节奏，拉长开发周期，取消拿地计划，而资金状况较差的企业则是采取项目低价转手（逃离），股权融资回购以及拖欠工程、材料款等方式维持着资金周转和企业运转。房地产开发投资意愿的下降极其显著。

    房地产开发投资意愿的下降必将导致未来房地产开发投资增长的下降，进而带动固定资产投资增幅的进一步下降，增加宏观经济下滑过度的风险。从目前形势看，预计房地产开发投资增速会在2008年晚些时候开始下调，房地产开发投资增长乏力的负面效应将出现在2009年。这是应该引起宏观调控部门关注的问题。

    从各国实践经验分析，房地产周期与经济周期的关系表现为：当经济周期开始下行时，房地产市场会以更快速度先于宏观经济下降，而当经济周期开始上行时，房地产市场往往会慢于宏观经济的起步。因此，如果房地产市场出现大幅调整，必定持续时间较长，其重新回到上升轨道将非常艰难。这一点从金融危机后的日本和香港的房地产市场以及目前受次贷危机影响的美国房地产市场就可以得到验证。

    近年房地产业的迅速发展为我国宏观经济持续高增长做出了重要贡献。根据统计局的数据计算，近年房地产开发投资在固定资产投资中的份额占到将近1／5，房地产开发投资产业关联度高，对GDP增长的总贡献率平均达到20%左右。因此，维护房地产市场的稳定，对保持宏观经济的平稳增长意义重大，尤其在我国当前3大需求实际增长均下降的背景下，必须保证房地产市场的持续健康发展。