一、北京酒店式公寓的特征

 

　　酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。

 

　　北京酒店式公寓的特征主要有以下5点。

 

　　1.与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2(见表1)。

 

 

　　2.主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。

 

　　3.公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。

 

　　4.酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。

 

　　5.酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高，具体情况见表2。

 

 

　　二、北京酒店式公寓的市场状况分析

 

　　1.供应状况

 

　　由于酒店式公寓回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。据统计，2004、2005年北京酒店式公寓的供应总量分别约为8000套和60，000套，主要集中于朝阳区，占总份额的59.4%；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个区域占了近90%的市场份额。

 

　　2.需求状况

 

　　酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。根据有关调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者。他们购买酒店式服务公寓的主要目的是看中了酒店的增值潜力，其预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。

 

 

　　除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等。

 

 

　　目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%；它的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士。他们以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。

 

　　三、北京酒店式公寓发展中的问题与对策

 

　　1.存在的主要问题

 

　　(1)缺乏统一规范

 

　　名称繁多。一是称公寓，如丽苑公寓；二是称中心、花园、别墅之类的，如嘉里中心、中鑫花园、东湖别墅；三是另冠其名，如雅诗阁、第一城、丽晶苑等。这让人容易混淆，不便从名称上直观判断其性质，不便租住。

 

　　规格不一。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。

 

　　性质混杂。由于名称不规范，酒店、公寓、写字楼等不同性质的物业经常纠缠在一起，名不副实。

 

　　(2)缺乏有序管理

 

　　目前，北京乃至我国其他各大城市的酒店式公寓均没有统一的管理标准。一方面，在产权管理上混乱，有时在同一酒店式公寓，竟然出现了自购自住房、公寓租住房、酒店客房同时出现的局面，这给管理者带来了很大的困难；另一方面，酒店式公寓还没有一个行业标准，致使各酒店式公寓自守门规，缺少约束。

 

　　2.发展对策

 

　　(1)尽快建立行业协会，发挥桥梁纽带作用

 

　　建立行业协会是北京酒店式公寓乃至我国酒店式公寓行业的当务之急。行业协会可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。

 

　　(2)加强法规建设，推动行业规范化管理

 

　　为使北京酒店式公寓的发展尽快走上规范化道路，政府旅游管理部门应将研究制定《酒店式公寓管理条例和办法》提上日程，出台相关标准，改变目前各行其是的状态。

 

　　(3)编制发展规划，引导产业有序发展

 

　　旅游管理部门应尽快组织相关专家，在科学分析论证的基础上，编制北京市酒店式公寓发展的长远规划，促进酒店式公寓在北京的合理布局和健康发展。

 

　　(4)采取有效措施，提升企业竞争力

 

　　除了政府部门采取得当的措施以外，作为市场竞争主体的企业也应打破地域的限制，组建跨地区的酒店式公寓发展集团，努力打造品牌酒店式公寓，从根本上提升酒店式公寓企业的竞争力。